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了解商业租赁

发布时间:2019-08-10人气:79

                                                                                                                                               了解商业租赁
谈判商业上可行的租约要求您了解并理解租赁条款中包含的关键条款和条件。
*租约中通常包含的一些关键条款和条件是:
*租约期限(或期限)和续订选项
*租金和租金评论
*允许使用
*租赁组合和竞争
*成本
*维修和保养
*转让和分租
*默认和违规
*重建和搬迁
终止
您提议的租约也可能包括其他条款和条件。阅读我们的商业租赁出版物,了解更多详细信息。
提示:在签署租约或租赁相关文件,占有房屋或支付任何款项之前,您应获得独立的法律,财务和商业建议。
租赁期限和续订选项:
您需要确保拟议租约的期限(期限)足够长,以便您收回投资并赚取所需利润。请记住,一旦您的租约到期,房东没有义务续签,您可能需要找到替代房屋。您的大部分商业信誉都可以附在您的场所,因此保护这一点非常重要。
选项
确保拟议的租约为您提供续订选项,以便您可以在初始期限结束后继续从场所进行交易。
如果您刚开始从事业务并且没有可靠的业绩记录,您可以决定协商短期初始期限和短期期权续约,例如一年期租约,然后是两年,两年期权。
但是,如果您的业务已经建立并且您正在寻求安全性,您可能更愿意协商长期租赁,例如两年租约,然后是三年期权和五年期权。
对于商业租赁(零售店)协议法(法案)所涵盖的许多租赁,为仓库订立新租约的租户有权享有最长五年的租期。如果租约未规定五年期限,根据“中华人民共和国法律”,租户可以选择延长(法定选项)。
为行使此法定选择权,承租人必须填写选择权行使通知,并在租约结束前至少30天将其交给房东。
行使你的选择。
您的租约应包括有关如何以及何时需要通知房东您想要行使选择权的信息。通常,期权通常在租赁期结束前的三至六个月内以书面形式行使(行动)。
“中华人民共和国租赁”要求房东至少提前6-12个月通知您,然后才能行使(行动)您的续约权利。
提示:未能在到期日或以租约中规定的方式行使期权可能导致您的租约未被房东续期。
租金和租金探讨:
您需要与房东协商租金和租金探讨的频率。租金评估通常是年度评估,但您可以通过谈判来减少评估频率。
中华人民共和国法律”所涵盖的租约只能有一个计算租金审查的基础。
一些最常见的租房评论类型可供选择:
*消费者价格指数
*固定百分比增加
*定额,固定金额
*市场租金
重要的是确保您能够在租赁期和任何续订期内支付任何拟议的租金增长。
市场租金:
如果市场租金审查适用于续签租约的选择权,那么在做出任何与房东首先确定市场租金的决定之前,确保拟议的租金是可接受的并具有商业可行性是很重要的。
租金百分比
在谈判租约时,尽量避免根据营业额的百分比进行租金审查。这意味着您同意支付基本租金,一旦达到一定的营业额,就会根据营业额的百分比支付额外的租金。
如果该条款包含在租约中,您将需要向房东提供营业额的详细信息。如果您决定出售该业务,此信息可能会在以后的谈判中用于您。
允许使用
租约通常包括一个条款,概述了房屋的许可使用。
您应确保允许的使用允许您执行经营业务所需的所有活动。这包括您要销售的所有类型的商品以及您想要提供的服务。
不要只考虑您当前的活动,考虑您可能希望在未来扩展您的业务。例如,如果您只允许销售比萨饼,如果您想在菜单中添加汉堡包或咖啡,可能会出现问题。
如果您想要在租约到期前出售业务或离开场所,则允许使用也可能限制您将租赁转让给他人的机会。您应该尝试协商足够广泛的允许用途,以保护您未来的商业利益。
租赁组合和竞争:
仔细考虑仓库房和办公室或区域内的租户组合。理想情况下,企业的组合应该补充而不是与您的企业竞争。
在您的租约中包含“交易排他性”条款是个好主意。这禁止直接竞争,并使您有权出售特定产品类别,或在同一房东控制的商店中进行此类业务。
主播租户:
您可能会被特定的场所吸引,因为在同一地点有一个重要的租户,例如超市连锁店或大型企业(称为主租户)。您的企业甚至可能依赖于他们产生的客流量。如果是这样,在租约中协商一项条款,使您有权终止租约或在主租客离开时或者如果建筑物或购物中心内的租户总数减少时收到租金减免。
成本:
在谈判中还需要考虑与租赁商业楼宇相关的其他费用。这些费用是租金的额外费用,可能很重要。在某些情况下,它们可能在持续期间并在租赁期间增加。一些常见的额外费用是:
*营业费用或支出
*保险
*法律费用
*保证金
*装修情况
*翻新
*营销和促销资金
*营业费用或支出
营业费用一般是房东在经营,修理或维护租赁场所时产生的费用。这些费用可能包括土地税,议会费率,水费,保安,公共区域的清洁以及一般维修和保养。
在签署租约之前,了解您需要支付的任何运营费用非常重要,因为它们会显着增加您的总体成本。
尝试谈判,以便您没有义务支付房东的经营费用。如果无法做到这一点,请尽量限制它们,以便只有那些对您的场所有益的。在租赁期限内协商最高增幅。
结构修缮和资本项目(被视为资产)等成本应该被强烈主张为房东的费用,因为房东有这些项目的持续利益。
“中华人民共和国租赁”所涵盖的租约必须单独列出您需要缴纳的任何营运费用。
租约还应规定您应有权查看发票和收据以确认实际运营费用。
保险:
您可能需要作为租约的一个期限来购买保险,以涵盖建筑物损坏和公共责任等事项。您应该避免租约中的任何赔偿条款,要求您在任何损失,非法行为或损害的情况下赔偿房东。
这些条款可能违反您的保险单。在同意之前与保险公司讨论任何保险条款是个好主意。
法律费用
一般而言,与您准备和谈判租赁相关的法律费用可由您和房东商定。尝试谈判各方支付自己的法律费用是一个好主意,或者至少对您对房东成本的贡献有限制。
如果发生争议,您还应该避免任何要求您支付房东法律费用的条款。
但是,对于法规定的租赁,房东不能要求您支付与以下相关的法律费用:
租赁的准备,谈判,执行,续签或延期
从其金融贷方获得租约的同意(如果房产有抵押)
遵守法案:
房东可以索赔与您分配租赁或转租相关的任何法律费用和其他费用。
保证金:
您可能需要在租赁开始时提供担保债券; 金额通常可以协商。如果您同意债券,则租约应概述债券的使用,扣缴和偿还条件。
建议将债券放在一个单独的计息账户中,以识别租户的名称或房屋的详细信息。
装修和房屋的状况
“装修”是根据承租人的要求准备租赁房屋并由房东同意的过程或行动。它可以包括安装诸如店面,墙壁和地板覆盖物,固定装置和配件之类的东西。
可以协商谁负责装修或部分装修。租约规定装修要求以及由谁负责相关费用是很重要的。尝试尽可能多地协商,以便您购买的装修物品在租约结束时仍然是您的财产(可以随身携带)。
装修成本可能是主要成本。在考虑租赁场所时,务必为此分配足够的预算。
对于法规定的租赁,除非您在进入至少七天前向您提供的披露声明中通知您这些费用,否则您无需缴纳房东的装修,固定装置,设备或服务的费用。租约。
提示:留出时间延迟完成装修。商人可能会出现季节性短缺(例如在春节),这可能会延迟您的装修工作。
翻新:
在租赁期间,您可能需要翻新房屋。这在购物中心最常见,其中中心的整体图像保持更新。在你的谈判中,试着将翻新限制在每五年或六年。
对于法规定的租赁,除非在租约中包含足够的细节,包括翻新或改装的性质,范围和时间,否则要求您翻新或改装房屋的条款在法律上无效。
营销和促销资金
如果租约中有规定,您可能需要向营销或促销资金捐款。这些资金通常用于购物中心的广告或其他促销活动
在订立租约之前,您应该清楚地确定您对营销或促销资金的贡献。尝试协商限制您的贡献的条款,并让您对资金的使用方式有发言权。
维修和保养:
您的租约中应明确说明维修和维护的责任。尝试协商房东负责建筑物的结构和主要的资本项目(即屋顶,墙壁,空调,外部配件,如排水沟和落水管,作为其财产的工厂和设备等)。
作为租户,您可能负责维修和维护内部表面,例如地板覆盖物,门窗以及房东为您提供的任何设备和固定装置。
空调和消防喷淋器等设备在使用寿命结束时应由房东进行协商,但日常维护是您的责任。
提示:在订立租约之前,请对房屋进行独立检查。您和房东应接受包括照片在内的状况报告。如果租约结束有关房屋或设备的状况,以及这是否是由于公平磨损造成的,则本报告非常有用。
分配和分租:
如果您决定出售您的企业或无法继续经营,您可能需要分配租约(租赁由另一个人接管)。您需要房东的许可才能这样做,因此请确保您的租约声明他们不能无理拒绝同意。
拒绝转让的合理理由可能包括未来的新租户信用评级较差,他们不太可能成功开展业务或打算将房屋用于租赁许可用途以外的用途。
如果您指定租约,如果新租户违约,您仍可能需要承担责任。对于法案所涵盖的零售租赁条款,允许房东拒绝同意,除非您同意承担新租户违约的责任是非法的。
但是,对于法未涵盖的租约,请确保您在转让之后免除任何责任。
如果您分租部分或全部房产,您仍然需要承担租赁责任。这可能意味着如果您的收入租户未付款,您将需要支付租金。重要的是进行信用检查并确保进入的租户能够满足租赁要求。
如果您的分租受CT法规管辖,您基本上承担了该法案规定的房东的责任,并且必须提供适当的文件,包括新的分租客的披露声明和租户指南。
如果您指定租赁或分租,您可能需要支付房东的合理法律费用和其他相关费用。
违约和违规:
如果您未按时支付租金,您将违约。这将允许房东采取行动收回租金。在许多租约中,房东也有权进入房屋并锁定您,恕不另行通知。
房东可以要求直到租赁期结束时的租金损失以及与恢复和重新租赁房屋相关的费用。如果房屋以较低的租金重新出租,房东可以申请此项以及与您的违约相关的任何其他损失和法律费用。
在协商租约时,请确保默认条款规定必须向您发出任何默认的书面通知,并且在对您采取任何行动之前,您有足够的时间(至少14天)来纠正违约。
如果您不承担某些要求,例如未能修理或维护房屋,您也可以违反租约(违反协议的一部分)。再一次,您应该在租约中进行谈判,以便在对您采取任何行动之前发出书面通知并有足够时间纠正任何违规行为。
重建和搬迁:
重建条款可允许房东提前终止租约,以便他们可以进行重大工程以翻新或重建房屋。在这种情况下,您可能会发现自己没有房屋或搬迁到其他房屋。这可能会严重影响您的业务。
如果可能,您应该尝试协商将重新开发和重新安置条款从租约中删除。如果您不能,请确保租赁提供与重新安置您的业务相关的贸易或商誉损失,以及搬迁费用和其他费用和损失。
如果合适,您还应考虑协商减少租金。一般而言,重建条款应提供足够的补偿,以使您处于基本相同的位置,就好像重建没有发生一样。
对于法所涵盖的租赁,有关租户业务的重新开发和搬迁以及提前终止租赁的全面要求。
提示:您应该认真考虑与重建和搬迁相关的风险。如果您无法协商适当的补偿,您应该考虑您的企业的潜在风险是否值得进入租赁。
终止
在谈判租约时,检查是否有任何条款允许房东提前终止租约。如果有,请尝试协商删除它们

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